米国の住宅市場、売出件数が過去最高を記録：2025年の主要トレンドと予測

2024年11月、米国の住宅市場は在庫増加の記録を更新、市場の動向変化の中で

米国の住宅市場は大きな変化の真っ只中にあります。住宅の売出し件数が2020年以来最高水準に急増しているのです。Redfinのデータによると、2024年11月は重要な月となり、売出し中の住宅が前年比12.1％増加しました。これは、より広範な経済の変化と変化する買い手の行動を反映しています。この在庫の急増は市場の動向を変え、住宅価格に影響を与え、主要な利害関係者の戦略的調整を促しています。

記録的な供給増加が市場の変化を促進

2024年11月、米国の売出し中の住宅総数は前例のない高水準に達し、2020年以来最高の供給量となりました。データによると、前月比0.5％増加し、前年比では大幅な12.1％増加となっています。住宅在庫のこの著しい増加は、不動産市場における重要な転換点を示しており、買い手と売り手の双方にとって機会と課題の両方をもたらしています。

売れ残りの住宅の増加、そして現在の供給急増を促進するいくつかの要因があります。主な要因は高値設定であり、多くの物件が市場価格を上回る価格で売りに出ているため、潜在的な買い手を遠ざけています。さらに、住宅が市場に留まる平均期間が長くなり、11月の売出し物件の54.5％が60日以上売れ残っています。この傾向は、住宅が契約締結までに平均43日かかることを示しており、2019年以来の最も遅い販売ペースであり、買い手の慎重さが高まっていることを反映しています。

需要の高い価格帯でも販売は低迷

65万ドル以下の住宅など、伝統的に需要の高い価格帯でも、販売は減速しています。通常はすぐに売れるような物件も、市場に長く留まるようになっています。この減速は、さまざまな価格帯で売り手が価格設定を高くしすぎていることを示唆しており、これらのセグメントにおける通常の勢いを阻害し、不動産評価の見直しを広く示唆しています。

モゲージ金利と消費者信頼感に影響を受ける複雑な市場動向

現在の住宅市場は、高金利と変化する消費者信頼感の複雑な相互作用によって形成されています。「新たな基準」と考えられる高金利に買い手が適応したことで、購買力は抑制されました。同時に、11月の選挙後、消費者信頼感が高まったことで、より多くの住宅所有者が物件を売りに出すようになりました。供給が増加したにもかかわらず、住宅価格は上昇を続け、2024年11月には前年比5.4％増加し、中間価格は42万9971ドルとなりました。

地域差が様々な市場状況を浮き彫りに

市場動向は地域によって大きく異なります。例えば、フロリダ州では、売出し中の住宅が前年比20.8％増加し、2024年11月には19万6340件に達しました。同州では現在、平均7ヶ月の供給量があり、前年から2ヶ月増加しており、供給が需要を上回っている状況に変化していることを示しています。同様に、テキサス州などの地域でも在庫増加が見られていますが、サンフランシスコのような高価格市場では、テクノロジー業界のレイオフなど、地域的な経済的課題のために価格が下落しています。このような地域差は、現在の不動産環境を乗り切る上で、地域に特化した戦略の重要性を強調しています。

住宅市場における最近の動向

成約済みの住宅販売: 11月には、中古住宅の購入契約が21ヶ月ぶりの最高水準に急増し、4ヶ月連続の増加となりました。全米不動産仲介業者協会（NAR）は、住宅成約件数指数が2.2％上昇したと報告しており、経済学者の予想を上回っています。
テクノロジーハブでの価格調整: サンフランシスコのような地域では、大幅な価格下落が見られました。2022年5月と比較して、マンションと共同住宅の価格は14.7％下落し、平均98万6000ドルとなりました。一戸建て住宅は2022年のピークから15.4％下落し、現在は平均139万ドルとなっています。

市場変化の中で投資を考える

Zillow Group Inc.、Redfin Corp.、Opendoor Technologies Inc.などの不動産会社は、これらの市場動向に直接影響を受けています。2024年12月30日現在、これらの会社の株価は下落しています。

Zillow Group Inc. (Z): 前日終値比1.84％下落し、74.78ドルで取引。
Redfin Corp. (RDFN): 前日終値比2.74％下落し、7.975ドルで取引。
Opendoor Technologies Inc. (OPEN): 前日終値比3.29％下落し、1.615ドルで取引。

モゲージ金利の安定化と在庫増加の予想は消費者信頼感を高め、取引量の増加につながる可能性があります。しかし、地域差や雇用率、消費者支出などの経済要因は、市場パフォーマンスに引き続き影響を与えます。

米国住宅市場の現在の動向の根本原因

これらの動向を促進する根本的な要因を理解することは、将来の市場の動きを予測するために不可欠です。米国の住宅市場の動向、特に売出し物件の増加、販売ペースの鈍化、価格の停滞は、いくつかの相互に関連した根本的な原因に起因する可能性があります。

高金利: インフレ対策のために連邦準備制度による積極的な利上げにより、過去数年でモゲージ金利は急上昇しました。2024年の金利は7～8％前後で安定していますが、2020年代初頭の4％を下回る金利と比較すると大幅な増加です。借入コストの上昇により、買い手の購入力が低下し、取引件数が減少しています。しかし、モゲージ金利は2025年には安定するか、わずかに低下すると予想されており、平均約6％になると予想され、購入力向上と買い手の関心の復活につながる可能性があります。
売り手による高値設定: 多くの売り手は、パンデミック時代の急激な価格上昇という古い期待に基づいて価格を設定しています。この高値設定により、特に伝統的に需要が高い中間層や低価格帯の住宅で、住宅が市場に長く留まることになっています。売り手が、価格上昇が鈍化するという新しい市場の現実を受け入れるにつれて、価格戦略はより現実的なものになる可能性が高く、売り手間の競争が激化し、価格が市場の需要と一致するようになります。
売れ残りの住宅の蓄積: 高価格、高金利、買い手の躊躇という組み合わせにより、売れ残りの在庫が増加しています。60日以上市場に留まる住宅は大幅に増加し、2024年11月には54.5％に達しました。在庫の増加は短期的に続く可能性がありますが、金利の安定化により取引量が伸び、売れ残りの在庫レベルは減少する可能性があります。
地域経済の変動: 地域間の経済格差により、米国全土で需要が不均一になっています。フロリダ州やテキサス州のような市場では、移住の傾向と需要の鈍化により在庫増加が経験されていますが、サンフランシスコのような高価格市場では、テクノロジー業界のレイオフなどの地域的な経済的課題により価格が下落しています。業界が安定し、人口動態の変化が低コスト地域の発展を促進し続けるにつれて、地域の調整は正常化する可能性があります。
消費者信頼感と経済的不確実性: インフレや雇用に関する懸念など、広範な経済的不確実性のために、買い手が決断を遅らせています。しかし、2024年の選挙後、消費者信頼感が高まり、買い手の復帰を示唆しています。インフレがさらに緩和し、経済が大きな不況を回避した場合、消費者信頼感は2025年に高まる可能性があり、市場活動の増加を促すでしょう。
人口動態と構造の変化: ベイビーブーム世代の高齢化による住宅売却と、ミレニアル世代の住宅購入ピーク期への突入など、長期的な人口動態の変化により、複雑な需要と供給のダイナミクスが生み出されています。高齢世代が住宅を縮小したり資産を売却したりするにつれて供給が増加する一方、若い買い手は購入力の制約を受けています。時間とともに、購入力が向上すれば、特に建設業者が住宅の供給量を増やす場合、より多くの初めて住宅を購入する買い手が市場に参入する可能性があります。
住宅購入の困難さ: 住宅価格の高騰、高金利、賃金の伸び悩みが原因で、住宅購入の困難さが依然として大きな課題となっています。初めて住宅を購入する人のための税額控除や新築住宅のためのインセンティブなど、政府の介入によって、今後数年間で住宅購入の困難さを軽減できる可能性があります。さらに、より手頃な価格の住宅の建設は、供給の不均衡に対処できる可能性があります。

住宅市場に関する詳細な分析と将来の予測

住宅市場の現状、つまり在庫増加、販売ペースの鈍化、住宅購入の困難さが継続していることは、より広範な経済状況を反映するとともに、構造的な変化の前兆でもあります。主要な利害関係者と市場動向への潜在的な影響に関する詳細な分析を以下に示します。

1. 市場への影響

供給急増と価格調整: 売れ残りの在庫の増加は、価格が高騰している市場で間近に迫る調整を示唆しています。売り手は降伏し、特に中間層と高価格帯のセグメントで住宅価格が下落する可能性があります。専門家は、オースティン、フェニックス、マイアミなど過熱している市場では、2025年に5～10％の価格下落が起こる可能性があると予測していますが、手頃な価格の地域では安定を維持するか、わずかな上昇が見られるでしょう。
2025年末の需要回復: モゲージ金利が6％前後で安定した場合、潜在需要（ミレニアル世代とZ世代）からの買い手の関心の高まりが予想されます。これにより、調整期間を経て、取引量が遅れて回復し、市場が活性化する可能性があります。

2. 主要な利害関係者とその立場

住宅購入者:
- 初めて住宅を購入する人: 購入力の不足が主な障壁となっています。在庫の増加と価格の下落の可能性により機会は生まれますが、高い金利が購入力を引き続き制約しています。税額控除や頭金支援プログラムなどの政府の介入によって、この層を支援できるかもしれません。
- 住宅を買い替える人: 多くの人が4％を下回るモゲージ金利に縛られており、買い替えをためらっています。中間層市場のこの停滞は、住宅サイクル全体を遅らせています。
売り手: 高値設定により、売り手と買い手の間で膠着状態になっています。在庫増加による競争の激化により、特に供給増加が不均衡な地域では、売り手は期待値を調整せざるを得なくなります。
不動産会社: Zillow、Redfin、Opendoorなどの企業は、取引量の減少により収益性を維持することがますます困難になっています。これらの企業の成功は、取引を合理化するためのテクノロジーの採用を加速し、データ分析を活用して売り手に競争力のある価格設定を指導することにかかっています。
建設業者と開発業者: 既存住宅の過剰は、新築住宅に影響を与えます。建設業者は、最大の買い手層であるミレニアル世代に対応するために、より小さく手頃な価格の住宅ユニットに軸足を移す可能性があります。集合住宅の開発の急増が、2025年の新築住宅市場を席巻する可能性があります。
機関投資家: 一戸建て賃貸住宅に多額の投資を行ってきたヘッジファンドやプライベートエクイティファームは、評価圧力に直面する可能性があります。価格上昇の鈍化はROIを抑制し、困窮資産の取得や、買い手にとって住宅購入の困難さが続く中で賃貸オプションを提供するという戦略的な転換を促します。
銀行と貸し手: 購入力の制約により、住宅ローン仲介業者は活動が減少しています。金利が6％を下回らない限り、借り換え件数は低迷したままです。貸し手が限られた需要を争う中で、金利割引プログラムや変動金利住宅ローンなどの革新的な資金調達オプションが登場する可能性があります。

3. マクロトレンドと戦略的推測

住宅購入の困難さと政策介入: 住宅購入の困難さに対処するための政治的圧力は強まり、初めて住宅を購入する人のための税額控除の拡大、より高密度な住宅開発を促進するためのゾーニング改革、持続可能性イニシアチブの一環としての環境に優しい住宅または省エネルギー住宅のためのインセンティブにつながります。
テクノロジーの統合: AI駆動の価格設定ツール、バーチャル内見、ブロックチェーン対応の取引の普及により、市場は変貌を遂げるでしょう。大規模な不動産テクノロジー企業が、エンドツーエンドの取引を合理化することで「住宅のアマゾン」として台頭し、在庫増加とデータの可用性から恩恵を受ける可能性があります。
地域差: サンベルトとサウスイーストの高成長地域は、移住と雇用増加により、回復力を維持します。逆に、ベイエリアやシアトルなどのテクノロジー中心地は、レイオフとリモートワークの傾向により、引き続き低迷する可能性があります。
買い手の好みの変化: パンデミックによって引き起こされた郊外住宅への需要は、より短い通勤時間と活気のある都市生活を求める若い買い手によって、都市生活の魅力が回復するにつれて、緩和される可能性があります。ナッシュビルやピッツバーグなど、手頃な価格の都市中心部を持つ都市では、住宅需要の復活が見られるかもしれません。

4. 戦略的投資の考慮事項

機会:
1. 不動産テクノロジー: デジタル決済プラットフォームなど、費用対効果の高い取引を可能にする企業は、価格圧力により効率性の向上が求められるため、繁栄するでしょう。
2. 集合住宅と賃貸住宅: 増加する賃貸人口により、特に需要の高い都市部では、賃貸用不動産に焦点を当てたREITの魅力が高まります。
3. 困窮物件: 在庫の増加と価格の下落の可能性により、将来の価格上昇のために評価額の低い資産を取得する機会が生まれます。
リスク:
1. 金利の変動: 連邦準備制度の政策に関する不確実性により、安定化の取り組みが混乱する可能性があります。
2. テクノロジーハブへの過剰投資: 変動しやすい業界に大きく依存している地域への投資は、パフォーマンスが低くなる可能性があります。

市場変化の中で戦略的投資を考える

Zillow Group Inc.、Redfin Corp.、Opendoor Technologies Inc.などの不動産会社は、これらの市場動向に直接影響を受けています。2024年12月30日現在、これらの会社の株価は下落しており、取引量の減少と価格圧力に対する投資家の懸念を反映しています。しかし、市場がより持続可能な成長パターンに向かって再調整するにつれて、特に不動産テクノロジー、集合住宅、困窮物件への戦略的投資の機会が存在します。

まとめ：市場の安定化への漸進的な道筋

米国の住宅市場は、2025年には住宅販売の増加と価格上昇の抑制を特徴とする漸進的な安定化の時期を迎えるでしょう。地域差と経済的不確実性が残る一方で、モゲージ金利の安定化、住宅購入の困難さの改善、消費者信頼感の向上などの要因により、市場の回復が見込まれます。投資家と利害関係者は、進化する不動産市場を効果的に乗り切るために、地域的な動向、モゲージ金利の動向、住宅購入の困難さの改善を目的とした政策介入を綿密に監視する必要があります。