スイス不動産市場、2025年は転換点：年間2～3%の堅調なリターンが期待される一方で、新たな課題も
スイスの不動産市場は、2025年を迎え、重要な転換期を迎えています。チューリッヒ・リアルエステート・インベストメントの最新レポート「転換点における異なる道筋」は、このセクターの軌跡について、楽観的でありながらもニュアンスのある見通しを示しています。供給状況の調整、流動性の向上、堅調な需要を背景に、投資家は力強いリターンに期待を寄せています。しかし、地政学的な複雑さ、構造的な変化、ESG（環境、社会、ガバナンス）の統合が、依然として重要な考慮事項です。ここでは、進化する市場の動向、専門家の見解、そして2025年のスイス不動産市場を形作る予測について深く掘り下げていきます。
チューリッヒの2025年不動産見通し：回復に向かう市場
チューリッヒのレポートは、好ましい投資環境を示唆する5つの主要な動向を強調しています。
- **金利の実態に合わせた評価額：**不動産価格は、スイス国立銀行（SNB）の金利政策を反映するように調整され、市場の透明性が高まっています。
- **堅調な賃貸市場：**賃貸スペースと商業スペースに対する高い需要が続いており、不動産の安定性を裏付けています。
- **供給調整によるバランス：**開発業者はプロジェクト計画を調整し、より慎重な拡大を確実にしています。
- **流動性の向上：**これらの要因の相互作用により、市場の流動性が向上し、取引が円滑になっています。
- **リターンにとって「素晴らしいヴィンテージ」：**マクロ経済の状況が整うにつれて、チューリッヒは、固有の課題にもかかわらず、リターンにとって好ましい環境になると予測しています。
専門家の意見：スイス不動産に対する強気派と弱気派
チューリッヒの楽観論への支持
1. 低金利が需要を喚起
不動産アナリストは、SNBが2024年に金利を0.5%に引き下げたことが需要を刺激していると指摘しています。住宅ローンの手頃さが向上し、都市部の住宅需要が強いことから、価格は着実に上昇すると予想されます。
2. 世界市場の安定化が回復の兆候
コロンビア・スレッドニードルの「2025年グローバル不動産見通し」は、インフレの低下と金利の緩和が世界的に不動産市場の安定化を促進していると指摘し、チューリッヒの主張を支持しています。安定した経済を持つスイスは、これらの世界的なトレンドから恩恵を受けています。
3. 住宅セクターが勢いを増す
当社独自の機械学習に基づく分析に基づくと、2025年のスイスの住宅不動産は年間2.5%～3.0%の価値上昇が見込まれ、市場の混乱後の着実な回復に対するチューリッヒの予測と一致しています。
慎重な意見：リスクと不確実性
1. 不均一な回復と市場の変動
モルガン・スタンレーの「2025年不動産見通し」は、状況は改善しているものの、すべてのセグメントが均一に回復するわけではないと警告しています。市場の変動、地政学的リスク、および非公開不動産の評価額と公開取引されているREIT（不動産投資信託）との間のずれが、期待を弱める可能性があります。
2. 構造的および地政学的な逆風
ユーラシア・レビューは、規制上の制約、高い建設コスト、および地政学的な緊張が市場の持続的な拡大に対する潜在的な障害であると指摘し、スイスの経済成長は潜在能力を下回っていると述べています。
3. 生活の質と都市景観への懸念
ル・モンド紙のレポートは、効率と高密度化に焦点を当てると、刺激のない都市景観につながり、長期的な不動産評価額に影響を与える可能性があると警告し、スイスの急速な都市開発を批判しています。
主要な市場トレンド、分析、および将来の予測
1. マクロ経済のファンダメンタルズと資本フロー
融資コストの低下により、不動産は債券やその他の低利回り資産に代わる魅力的な投資対象になりつつあります。安定を求める海外投資家からの資本流入が増加し、スイスの不動産価値をさらに押し上げると予想されます。ただし、根強い世界経済の不確実性は、短期的な変動をもたらす可能性があります。
2. 市場を形作るステークホルダーの力学
- **国内の買い手と賃借人：**有利な住宅ローン条件と賃金の上昇により、より多くのスイスの世帯が住宅所有に乗り出す可能性があり、価格の勢いを維持するでしょう。
- **海外投資家：**スイスの安定した経済と税制上の利点は海外からの資本を引き付けますが、レックス・コラーのような規制が流入を抑制する可能性があります。
- **開発業者と建設業者：**供給調整は、有利な立場にある企業に機会をもたらしますが、急速な都市拡大に対する批判は、持続可能で美的にも洗練されたプロジェクトへの嗜好が高まっていることを示唆しています。
- **銀行と規制当局：**金融機関はリスクモデルを再調整しており、規制当局は市場の成長を促進することと安定性を維持することのバランスを取る必要があります。
3. 構造的なトレンドとゲームチェンジャーとなる要因
- プロップテックとデジタルディスラプション：
AI（人工知能）を活用した不動産評価、スマートホームの統合、およびブロックチェーンによる取引は、不動産の効率と価格モデルを再定義するように設定されています。
- ESGとグリーンビルディングプレミアム：
持続可能性はもはやオプションではありません。エネルギー効率の高い評価と持続可能な設計を備えた不動産は、非準拠の物件よりも10～15%高いプレミアムを獲得する可能性があります。
- 人口動態と移住のトレンド：
着実な移民と徐々に高齢化する人口は、特に主要な都市部で住宅需要を引き続き押し上げるでしょう。
4. 長期的な市場への影響と投資戦略
- **短期的な見通し：**投資家がポートフォリオを再編するため、取引活動が活発化すると予想されます。現在の状況は、広範な経済の安定化が完全に実現する前に、強力な購入機会を示しています。
- 中期的な見通し：ESGとスマートプロパティテクノロジーが交渉の余地のない投資基準になるにつれて、よりバランスの取れた需給のダイナミクスが出現します。
- 潜在的なリスク：もし世界経済の状況が悪化するか、規制の変更が海外投資に影響を与える場合、市場の調整が起こる可能性があります。
最終的な結論：戦略的な検討事項を持つ機会の市場
チューリッヒの2025年の見通しは、有利な融資条件、堅調なテナント需要、および流動性の向上に支えられたスイス不動産の新たな成長の説得力のある絵を描いています。しかし、構造的な課題、地政学的な不確実性、および投資家の優先順位の変化を考慮すると、注意が必要です。
2025年にスイス不動産に注目している人にとって、最善のアプローチは戦略的なポジショニングです。つまり、需要の高い場所を優先し、持続可能な資産を統合し、マクロ経済の変化に順応し続けることです。機会は豊富にありますが、成功は、この進化する市場の複雑さを敏捷性と先見性をもって乗り越えることができる人に有利に働くでしょう。