スペイン、EU圏外からの不動産購入に100％課税を提案―住宅危機対策として
マドリード、2025年1月13日 スペイン政府は、深刻化する住宅価格高騰問題に対処するため、EU圏外からの不動産購入に100％の税金を課す大胆な提案を発表しました。サンチェス首相が発表したこの対策は、住宅市場の安定化と国民の住宅入手容易性の向上を目指す包括的な12項目の戦略の一部です。
住宅市場の冷却化を目指して
サンチェス首相は、現状の住宅市場を「深刻な」危機と表現し、早急な対策が必要だと強調しました。この課税は、EU圏内に居住していないEU圏外の国民を対象としており、ブレグジット後、スペインの不動産市場で存在感を増している英国の購入者なども含まれます。この新たな税金は、既存の不動産税（7～12％）に加算されるため、外国人投資家の財政的負担は事実上倍増します。
外国人バイヤーと市場への影響
この税金の導入は、現在年間約2万7000戸をスペインで購入しているEU圏外居住者に大きな影響を与える見込みです。2024年第3四半期だけで、EU圏内外の外国人バイヤーが全不動産取引の15％を占めており、その中でも英国の投資家が最も多く、外国人購入の8.5％を占めています。外国人資本の大幅な流入は、過去10年間でヨーロッパの住宅価格を48％上昇させ、世帯収入の伸び（その半分）を上回っています。
住宅価格高騰対策の追加策
100％課税の提案は、住宅価格高騰対策のための広範な取り組みの一環に過ぎません。その他には以下の対策があります。
- 短期賃貸への増税: Airbnbのような短期賃貸への増税は、長期住宅を休暇用物件への転用を減らし、国民の住宅供給量を増やすことを目的としています。
- 公営住宅の拡大: 3300戸の住宅を新たな公営住宅当局に移管することで、安価な住宅供給を増やすことを目指しています。
- 改修プログラム: 空き家の改修計画は、使用されていない住宅を市場に戻すのに役立ちます。
- 家主へのインセンティブ: 手頃な価格の賃貸住宅を提供する家主への公的保証は、より持続可能で長期的な住宅ソリューションを促進することを目指しています。
専門家の意見の相違
スペインの大胆な課税提案は、業界専門家や利害関係者から様々な反応を呼び起こしています。
支持する意見
支持者は、この税金は外国人投機の抑止力として必要だと主張しており、住宅価格の高騰と国民の住宅確保の困難さを招いていると考えています。「富裕層の大家と貧しい借家人」という社会の分断を強調し、スペイン国民の住宅ニーズを優先する政策の必要性を訴えました。また、補完的な対策も高く評価し、住宅不足解決に向けた包括的なアプローチになると示唆しています。
批判的な意見
反対に、批判する側は、この税金の有効性に疑問を呈し、EU圏外からの購入者は住宅市場全体のごく一部に過ぎないと指摘しています。コリアーズのアントニオ・デ・ラ・フエンテ氏は、EU圏外居住者による年間2万7000戸の購入を「焼け石に水」と表現し、この税金は住宅価格高騰問題全体への影響は限定的だと示唆しています。さらに、この税金によって個人投資家と機関投資家の両方が投資を控えるようになり、スペインの不動産セクターへの投資が減少して、建設業界など関連産業にも影響を与える可能性があると懸念されています。
導入における課題
この提案が直面する大きな課題の一つは、議会承認の必要性です。サンチェス首相が現在議会で安定した多数派を確保していないため、不確定要素となっています。さらに、不動産専門家は、この税金が市場に不確実性をもたらし、不動産取引の減速や将来の投資の抑制につながる可能性があると警告しています。
市場分析と将来予測
外国人投資の冷却化と市場の細分化
この税金は、コスタ・デル・ソル、マヨルカ、アリカンテなどのホットスポットにおける外国人投資の冷却化が予想されます。これにより、価格修正が起こり、国内バイヤーにとって住宅入手が容易になる可能性がありますが、高級住宅開発は停滞する可能性があります。富裕層の外国人投資家は、法人の利用やEUのパートナーシップなど、抜け道を模索する可能性があり、異なる価格帯の物件への影響に不均衡が生じる可能性があります。
利害関係者への影響
- 国内バイヤー: 一部の地域では住宅価格が下がる可能性がありますが、外国人主導の開発が減少すると住宅供給の伸びが制限され、より幅広い住宅価格高騰問題が続く可能性があります。
- 開発業者と不動産業者: 外国人バイヤーへの依存度が高いと、プロジェクトの遅延や収益の減少につながる可能性があります。しかし、国内市場や安価な住宅に焦点を当てている開発業者は、政府のインセンティブから恩恵を受ける可能性があります。
- 機関投資家: 不動産税政策をめぐる不確実性により、特に建設賃貸セクターにおける機関投資が抑制される可能性があり、大規模な都市開発に必要な資本流入が制限される可能性があります。
- 地方自治体: 外国人投資に大きく依存している地域では、税収が減少し、すでに住宅不足と格闘している市町村の予算が圧迫される可能性があります。
より広範な傾向と戦略的機会
スペインの政策は、カナダ、ニュージーランド、デンマークなどの国々で行われている対策を反映し、外国人投資よりも住宅価格高騰対策を優先する、ヨーロッパで広がりつつある傾向と一致しています。この積極的な課税は市場を不安定化させる可能性がありますが、共有所有や政府保証付き住宅ローンなどの革新的な資金調達スキームを促進する可能性もあります。投資家や開発業者にとって、市場の調整は、価値の低い物件を取得したり、安価な住宅プロジェクトに軸足を移したりする機会となる可能性があります。
まとめ
スペインが提案したEU圏外からの不動産購入に対する100％課税は、同国の住宅危機への対処に向けた重要な一歩です。この政策は、外国人投機を抑え、国民の住宅入手容易性を高めることを目的としていますが、その長期的な有効性は不確定です。外国人投資の減少と市場の不確実性の可能性は課題となりますが、強力な対策と組み合わせることで、この取り組みはスペインにおけるより公平な住宅市場への道を切り開く可能性があります。この提案が議会承認を待つ間、不動産業界の利害関係者たちは、スペインの不動産市場の将来への影響を注視しています。