中国の大都市で進む、大胆な住宅バウチャー実験
不動産回復、都市再生、財政立て直しを目的とした「房票（住宅バウチャー）」を、深センが北京、上海、広州に続き導入
深セン—中国の四大一級都市である北京、上海、広州、そして深センが、象徴的かつ構造的な意味合いを持つ「房票制度」、すなわち「住宅チケット制度」を正式に開始しました。これは、都市再生の補償手段としてバウチャーを用いるもので、中国の住宅政策におけるパラダイムシフトとなる可能性があります。
3月26日、深セン市住宅都市農村建設局は画期的な指示を発表しました。4月9日から、都市再生プロジェクトに対する現金補償を、住宅チケットに置き換える（少なくとも大幅に補完する）ということです。これらのバウチャーは、指定された住宅ユニットと交換でき、多くの場合、追加のボーナス（例えば、追加の床面積）が付与されます。支持者は、この動きを複数の危機を一度に解決しようとする現実的な試みと見ています。批評家は、古い債務と不平等を、見栄えの良い新しい包装で巧妙に再パッケージ化したものだと主張します。
しかし、これは単なる官僚的な注釈ではありません。住宅チケット制度は、中国経済の柱である不動産セクターを危機から脱却させようとする、中国の最新の試みであり、その成否は極めて重大です。
都市戦のための新たな通貨
原則として、住宅チケットは単純です。立ち退きを余儀なくされた住民に現金を手渡す代わりに、地方政府は（約1年間有効な）バウチャーを発行し、それを新築の政府承認住宅の購入に使用できます。多くの場合、これらのチケットには、10〜20％のボーナス面積や、すでに建設済みの近代的なアパートへの優先アクセスなどのインセンティブが含まれており、新しい建設を待つことによる遅延やリスクを回避できます。
しかし、その仕組みは決して中立ではありません。「住宅バウチャーのように見えますが、住宅の住所が付いた地方債のように機能します」と、広東省の財政構造に詳しい政策アナリストは述べています。「これは単に住宅の問題だけでなく、流動性、政治的信頼、地方の支払い能力の問題なのです。」
実際、住宅チケットは、売れ残りの在庫を抱える開発業者、財政的制約に直面する政府、そして都市再開発の約束にますます懐疑的になっている住民という、3つの力の間の微妙なバランスの上に成り立っています。
設計図から戦場へ：政策が根付くまで
深センの導入は、以前の実験の連続に続くものです。広州は2024年初頭に「住宅バウチャー実施計画」を策定し、4つの都市の中で最初にこのアイデアを具体化しました。北京の通州区は7月に草案を発表し、上海は金山と青浦区で実施を開始しました。
その背景には、緊急性と構造的な問題があります。都市部の村の変革に向けた全国的な取り組みの一環として、特に2023年の経済工作会議で1億平方メートルの再開発目標が設定された後、地方政府は古典的なトリレンマに直面していることに気づきました。それは、補償するための資金がない、待つ時間がない、そして大規模な抗議に対する政治的な容認がないということです。
「従来の立ち退き住宅の建設モデルは、時間がかかりすぎ、費用がかかりすぎました」と、ある都市再開発コンサルタントは指摘しました。「しかし、現金を配るだけでは？それもまた、余裕がありません。房票はその妥協案なのです。」
深センの発表は、長年かけて行われてきた政策転換を明文化するものです。同市は、この新しいメカニズムを、既存住宅の活性化、不動産開発業者の支援、地方債務の管理など、より広範な都市再生目標に明確に結び付けました。
インセンティブと幻想：住宅チケットが実際にすること
現金なしの流動性
住宅チケットは、機能的には、地域限定の信用状です。利息は付かず、普遍的に受け入れられるわけではなく、有効期限があります。しかし、それは特定の範囲の物件内で購買力を解き放ちます。
「これは準通貨です」と、あるマクロ経済学者は述べています。「中央金融当局の完全な裏付けがない、影の金融商品ですが、特定の都市部内で経済活動を方向転換させるのに十分な力を持っています。」
この購買力を指定された住宅ストックに向けることで、各都市は、開発業者の肥大化した在庫を解消すると同時に、立ち退きを余儀なくされた住民に、当局が「より尊厳があり、より柔軟な」住宅ソリューションと表現するものを提供することを目指しています。深センの場合、これは、龍崗や坪山などの飽和度の低い地区に需要を向けることを意味する可能性があります。
開発業者にとっての救命綱
規制強化と流動性危機から依然として苦しんでいる開発業者にとって、住宅チケット制度は、彼らが切望していたもの、すなわち、捕獲された需要を提供します。
「房票は逃げ道のない需要です」と、広東省を拠点とする不動産幹部は述べています。「住民は現金を持ち続けることも、他の場所に投資することも、市場から離れることもできません。彼らは買わなければならないのです。」
しかし、これには条件が付いています。開発業者は割引を交渉し、バウチャーの換金における不確実なタイミングを吸収し、地方政府と協力してコンプライアンスを遵守する必要があります。多くの場合、バウチャーは承認されたプロジェクトの短いリストでのみ使用でき、多くの場合、地方の政治的および財政的な優先順位によって決定されます。
たとえば、広州市の茘湾区では、250万元相当のバウチャーは、事実上、限られた範囲の選択肢へのアクセスしか認められていませんでした。その多くはその価格を超えており、立ち退きを余儀なくされた住民は、自分のお金で補填する必要がありました。
立ち退きを余儀なくされたが、力を奪われた？住民は厳しい選択に直面する
ブルドーザーの進路にいる都市住民の観点からすると、現金からバウチャーへの移行は、約束と危険の両方をもたらします。
一方では、住宅チケットは、そうでなければ手頃な価格ではない最新の住宅へのアクセスを可能にする可能性があります。
他方では、制約は現実的です。選択肢の制限、有効期限のリスク、投資効用の欠如、そして柔軟性の欠如です。
「房票を銀行口座に入れることはできません。投資することもできません。子供に譲ることもできません」と、あるコメンテーターは指摘しました。「そして、利用可能な物件が高すぎるか、または水準以下である場合、購買力を失っただけということになります。」
瀋陽などの都市に見られるように、一部の地域ルールでは、住民はバウチャーの価値の少なくとも90％を使用する必要があります。全額が使用されない場合、それは没収されます。極端な場合には、住民は、現金補償を待つことを好む場合でも、システムから抜け出すことはできません。
影の金融、静かなトレードオフ：舞台裏の財政メカニズム
社会的および政治的な劇場の下には、房票を単なる住宅政策以上のものにする複雑な金融構造があります。それは、中国の最も重要なセクターである不動産を通じて資本がどのように流れるかの、より広範な再調整の一部です。
3層構造の資金調達メカニズム
アナリストは、従来の不動産金融サイクルを3つの主要な層に分解します。
- 政策銀行融資：地方政府は、政策銀行から資金を借りて、金銭的補償に充当します。これは、新しいお金を印刷し、公的債務を生み出すプロセスです。
表：中国の地方政府およびLGFV債務の成長（2014〜2023年）
| 年 | 指標 | 金額（兆人民元） | GDP比（％） | 注記 |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | LGFV債務 | 〜14.34 | 〜13 | IMFはLGFV債務をGDPの13％と推定。債務スワッププログラムが開始。 |
| 2020 | LGFV債務 | 〜45 | 〜44 / 〜88 | IMFはリスクのあるLGFV債務を20.1兆人民元（合計の44％）と推定。李氏は地方債務の総額を90兆人民元（GDPの〜88％）と推定。 |
| 2022年末 | LGFV債務 | 59-60 + | 〜47-50 | Rhodium Group：59兆人民元。 IMF：60 +兆人民元。 UCSDは地方債務（債券+ローン）の総額を90〜110兆人民元（GDPの〜75〜91％）と推定。 |
| 2023年末 | 公式地方政府債務（オンバランス） | 〜41 | 〜32 | 公式発表された数値。 |
| 2023年末 | LGFV債務（オフバランス/隠された） | 〜60 | 〜48 / 〜60 | IMFはLGFV債務を60兆人民元（GDPの〜48％）と推定。 AXA IMは地方債務（LGFVを含む）の総額を〜76兆人民元（GDPの60％超）と推定。 |
| 2023年末 | 一般政府債務（公式） | 〜71 | 〜69 / 〜83.4 | 中央政府と地方政府の債務を含む。 IMFはより高い比率を報告。 |
| 2023年末 | 拡大政府債務（公式+ LGFV） | 〜101 | 〜117 / 〜120 | IMFの「拡大」比率にはLGFVの推定値が含まれます。 |
中国には政策銀行と呼ばれる独自の国有金融機関があることをご存知でしたか？中国開発銀行、中国輸出入銀行、中国農業発展銀行などのこれらの銀行は、利益を最大化するのではなく、政府の経済政策を実施するように設計されています。インフラストラクチャ、貿易、農業などのセクターへの対象を絞った融資を専門としており、国内外で中国の戦略的イニシアチブを支援する上で重要な役割を果たしています。政策銀行は、一帯一路構想に基づくプロジェクトへの資金提供に役立ち、中国が世界的に経済目標を推進するための重要なツールです。明示的な政府保証はありませんが、その債券は中国の開発戦略における重要な役割のため、ソブリンと見なされています。
- 開発業者への融資：不動産会社はローンを借りて政府から土地を購入し、政府は債務を返済し、インフラストラクチャに資金を供給します。これにより、公的および私的なレバレッジが促進されます。
- 家計融資：市民は住宅を購入するために住宅ローンを組み、債務主導の成長の連鎖を完了させます。その結果、不動産が貯水池としてではなく、「無限の資金印刷機」として機能する経済が生まれます。
住宅チケットは、このシーケンスを中断します。政府からの初期流動性の必要性を減らし、資金調達コスト（金利なし）を削減し、正式な債務上限に達することなく、地域限定の金融拡大を可能にします。つまり、区画整理法が付いた借用証です。
しかし、このシステムの信頼性は、住民がこれらの借用証に置く価値にかかっています。住宅の選択肢が不十分であるか、開発業者の信頼が弱いなどの理由で、チケットが弱いと認識された場合、抵抗を引き起こす可能性があります。
リスク：静かな危機か、微妙な安定装置か？
住宅チケットの有効性は、4つの予測不可能な変数に左右されます。
- 地方政府の信用力：特に下位都市では、住民はバウチャーが価値を維持するか、公正に尊重されるか疑問視する可能性があります。
- 開発業者の実行リスク：プロジェクトが遅延または停止した場合、バウチャーは無価値になり、住民の信頼は急速に損なわれます。
- 住民の好み：都市部の村から立ち退きを余儀なくされた人々は、静的な資産への強制的な再投資ではなく、移動性を望むことがよくあります。
- 市場の細分化：時間の経過とともに、2つの不動産市場（バウチャーの対象となる市場と対象とならない市場）が出現し、歪み、非流動性、および公平性の問題につながる可能性があります。
一部のアナリストは、さらに深刻なリスクを警告しています。それは、財政管理と影の金融の境界線を曖昧にする、地域限定の規制されていない準通貨の創出です。「これは単なる政策革新ではありません。金融の即興演奏です」と、ある専門家は述べています。「そして、長期的な影響は不明です。」
次は何が来るのか：拡大、進化、それとも疲弊？
このモデルは現在、都市部の村の取り壊しを超えて、他の分野にも拡大すると予想されています。それは、スラム街の再開発、公営住宅の転換、そして政府が住民所有の住宅を取得し、その見返りとして（さて、他に何が？）より多くの房票を提供するという、購入優先売却後スキームです。
しかし、懐疑的な見方は残っています。
都市部の収用に特化したある弁護士が言うように、「市場が機能していれば、バウチャーは問題ありません。しかし、音楽が止まり、誰も欲しがらない紙切れを誰もが持っているとき、何が起こるのでしょうか？」
約束と脆弱性の上に構築された政策
中国の住宅チケット実験は、財政的トリアージ、不動産刺激策、そして社会工学の驚くべき融合です。補助金、借用証、そして市場メカニズムを等しく組み合わせた手段で、ほつれた政策コンセンサスをつなぎ合わせようとしています。
成功すれば、それは同国で最も不安定な経済セクターを安定させ、都市再生へのアプローチを近代化するのに役立つかもしれません。失敗すれば、構造的な不均衡に直面した場合の、金融的創造性の限界を露呈する可能性があります。
今のところ、開発業者は応援し、当局は少し安堵し、立ち退きを余儀なくされた住民は自分たちの勝算を量っています。
ある匿名の分析者が言ったように、「房票は不動産に関するものではありません。それは信頼に関するものです。システム、都市、未来に対する信頼です。そして、それが最も硬い通貨なのです。」