司法省、RealPage社と大手不動産オーナー6社を家賃価格カルテルで提訴
ワシントンD.C.、2025年1月7日 — 不動産業における反競争的な慣行に対する画期的な動きとして、米国司法省（DOJ）は、RealPage社と6つの著名な不動産オーナーを標的にした独占禁止法違反訴訟の修正訴状を提出しました。この訴訟は、これらの企業が全国で家賃価格を人為的に吊り上げ、市場競争を損ない、テナントのコストを押し上げたと主張しています。
主な主張と関係企業
司法省は、10州の司法長官と協力して、RealPage社と6つの大手不動産オーナー（Greystar、Blackstone傘下のLivCor、Camden Property Trust、Cushman & Wakefield/Pinnacle、Willow Bridge、Cortland）が、家賃価格を操作するために違法な協調行為を行ったと非難しています。これらの不動産オーナーは合わせて、43州とコロンビア特別区にまたがる130万戸もの住宅を管理しています。
主張されているスキーム
司法省の訴状の中心は、これらの不動産オーナーがRealPage社の共通価格アルゴリズムを使用して家賃を同期させたという主張です。この協調行為には、上級管理職間の直接的なコミュニケーション、いわゆる「電話調査」と呼ばれる市場調査、価格戦略を議論するRealPageユーザーグループ、そして競合他社とのアルゴリズムパラメーターの共有など、さまざまなチャネルを通じた機密性の高い競争情報の共有が含まれていたとされています。具体例としては以下のようなものがあります。
- GreystarがCamdenと更新料と価格戦略を共有。
- CamdenとLivCorの幹部が数ヶ月にわたって価格戦略で協力。
- ユーザーグループ内でLivCorとWillow Bridgeが更新料の値上げについて協議。
- GreystarがWillow Bridgeに自動承認パラメーターを提供。
Cortland社との和解
重要な展開として、13州に8万戸を管理するCortlandは、合意命令に合意しました。和解の主な条件は以下の通りです。
- 進行中の司法省の調査への全面的な協力。
- 価格モデルに競合他社のデータを使用することの禁止。
- 価格アルゴリズムを監督する裁判所任命の監視官の設置。
- 競争情報の共有禁止。
この合意命令は、最終決定の前に60日間の意見募集期間に入ります。
州の関与拡大
イリノイ州とマサチューセッツ州が共同原告に加わったことで、訴訟への参加が拡大し、州のパートナー数は10州となりました。その他参加州には、カリフォルニア州、コロラド州、コネチカット州、ミネソタ州、ノースカロライナ州、オレゴン州、テネシー州、ワシントン州があり、家賃価格操作に対する広範な懸念を示しています。
本社と事業への影響
関係企業は、米国の主要都市に本社を置いています。
- Greystar: サウスカロライナ州チャールストン
- LivCorとCushman & Wakefield: イリノイ州シカゴ
- Willow Bridge（旧Lincoln Residential）: テキサス州ダラス
- Camden: テキサス州ヒューストン
- Cortland: ジョージア州アトランタ
独占禁止法訴訟の背景
司法省の訴訟は、集合住宅不動産セクターにおけるアルゴリズム駆動型価格設定に対する規制の監視が大幅に強化されたことを示しています。不動産オーナー間の癒着を容易にしたとされるRealPage社のソフトウェアは、以前から調査を受けていました。注目すべきは、2024年12月、司法省はRealPage社に対する以前の独占禁止法訴訟を取り下げており、これは政府の独占禁止法執行の優先順位の変化が影響した決定です。
財務状況と市場の反応
法的混乱の中で、Camden Property Trustは2024年第2四半期の堅調な財務実績を発表し、1株当たり営業キャッシュフローは1.71ドルで、ノースカロライナ州やアリゾナ州などでの強い賃貸需要のおかげでアナリストの予想を上回りました。しかし、株式市場はネガティブに反応しています。
- Camdenの株価は現在112.27ドルで、1.05％わずかに下落。
- Cushman & Wakefieldは12.46ドルで取引されており、3.04％下落。
- **Blackstone Inc.（LivCorの親会社）**は172.45ドルで、1.34％下落。
事業調整と業界全体の課題
訴訟を受けて、Cortlandは競合他社の機密データと共通の価格アルゴリズムの使用を停止すると約束し、より独立したコンプライアンスに準拠した価格戦略への業界全体の転換を示唆しています。この調整により、他の企業も法的リスクを軽減するために、サードパーティの価格設定ツールへの依存を見直す可能性があります。
サンフランシスコやフィラデルフィアなどの都市では、既にアルゴリズム価格設定とデータ共有慣行の使用を制限する法律が制定されており、家賃高騰を抑制し、テナントの利益を保護することを目指しています。これらの規制変更は、全国の不動産オーナーや不動産管理会社にとって大きな事業上の課題となっています。
法的不明確さの中での投資に関する考慮事項
投資家は、進行中の訴訟と規制の動向を綿密に監視する必要があります。これらの要因は、アルゴリズム価格設定ツールを利用する不動産会社の事業モデルと収益性に大きな影響を与える可能性があります。監視の強化により、業界慣行が変化し、賃貸収入や企業評価に影響を与える可能性があります。
さらに、変化する法的状況は、関係企業の投資家のセンチメントと株価に影響を与える可能性があります。規制の動向と企業の対応について情報を得ることが、集合住宅不動産セクターでの投資判断を行う上で重要となります。
分析と将来の予測
即時の法的および規制上の影響
司法省の訴訟は、大手不動産オーナー間の癒着とデータ共有慣行に関する重要な独占禁止法上の懸念事項を浮き彫りにしています。10州の司法長官が関わっているため、この訴訟には大きな勢いがあります。他の不動産オーナーもCortlandに倣って和解し、罰金を科され、事業変更に合意する可能性が高いと予測されています。さらに、連邦および州の規制当局は、アルゴリズムと共有データの使用を制限する可能性があり、不動産価格設定ツールに対する監視を強化すると予想されます。
関係企業への財務的影響
短期的に、この訴訟はGreystar、Blackstone、Camden Property Trust、Cushman & Wakefieldなどの企業に不確実性をもたらし、株価の下落や法的費用増加につながっています。長期的な影響としては、価格設定ツールが制限された場合のマージン縮小や、RealPage社の技術の減損処理の可能性があり、コンプライアンスに準拠した新しい価格設定ソリューションへの投資が必要になります。
市場と業界への影響
不動産業界では、アルゴリズム価格設定からより伝統的なモデル、または規制に準拠した独自のアルゴリズムの開発への移行が見られる可能性があります。この移行は、家賃制限などの政策を推進する世論の高まりやテナントの擁護によって、テナントを支援する可能性があります。
投資機会
ディフェンシブな不動産投資、AIコンプライアンスソリューションへの投資、テナント重視の不動産モデルに投資機会があります。また、訴訟の影響を強く受けている企業の空売りや、革新的でコンプライアンスに準拠した賃貸価格設定ソリューションを提供するPropTech企業への長期投資も検討できます。
投資家への戦略的提言
- 訴訟を綿密に監視する: 訴訟の結果は前例となり、業界の規範を再形成する可能性があります。
- レジリエントなREITに移行する: 技術駆動型価格設定に依存する集合住宅REITへのエクスポージャーを減らし、産業用不動産やヘルスケア不動産などのセクターへの保有量を増やす。
- 短期的なボラティリティを活用する: 訴訟の影響を最も強く受けている企業の空売り機会を探りながら、レジリエントな企業への長期投資を検討する。
- PropTechコンプライアンスに多様化する: コンプライアンスと透明性ツールに焦点を当てたAI駆動型企業に投資する。
- 公共政策の動向を観察する: 規制の監視が厳しくない州に焦点を当て、規制の厳しい市場は避ける。
最終的な結論
司法省によるRealPage社と6つの大手不動産オーナーに対する訴訟は、集合住宅セクターにとって重要な瞬間であり、業界慣行を根本的に変える可能性があります。投資家は、関係不動産オーナーに伴うリスクを考慮しながら、規制に準拠した技術と手頃な価格の住宅セクターにおける成長の道を模索し、慎重ながらも機会主義的なアプローチを取ることをお勧めします。成功は、変化する規制環境に迅速に適応し、革新的でテナントフレンドリーなビジネスモデルに投資する企業に有利に働くでしょう。