シリコンバレー、住宅の夢は揺らぐ：テック業界の減速、移民問題、そしてイージーマネーの終焉
週末のオープンハウスの雰囲気は、ほんの数年前の熱狂とはかけ離れています。テスラがずらりと並び、熱心なカップルがエスカレーション条項を書き込み、不動産エージェントが日曜の夜までに何件ものオファーに対応していた光景はもうありません。代わりに、静かな廊下、無料のコーヒーを勧める熱心すぎるエージェント、そして好奇心か警戒心からか、必要以上に長居する訪問者が一人か二人います。
新型コロナ以前の多くの人にとって夢の家。(dezeen.com)
かつてベイエリアのテック業界の波に乗っていた多くの人々にとって、潮目が変わりました。ソフトウェアエンジニアの向上心を定義していた、かつて鉄壁だった「3年でIPO、家を買う」という方程式は崩れつつあります。おそらく、永遠に。
「ここはもう2021年ではない」：買い手の心理の変化
ベイエリアの大手テック企業に勤務する、匿名を希望したベテランソフトウェアエンジニアは、空気の変化を肌で感じると語りました。
「以前は、RSU（譲渡制限付き株式）が頭金代わりになると冗談を言っていたものです」と彼は言います。「今では、自分のチームが半年後に存在するかどうかさえわからない、という感じです。」
ご存知でしたか？ 譲渡制限付き株式（RSU）は、ソフトウェアエンジニアにとって一般的な報酬形態です。RSUは、通常数年かけて特定の条件を満たした後、会社の株式が付与されることを約束するものです。この報酬制度により、企業は競争力のある給与を提供しつつ、従業員の利益を会社の成功と一致させることができます。RSUを提供することで、雇用主はエンジニアの長期的な貢献を促し、株価上昇の恩恵を受けられるようにします。これは、企業と従業員の双方にとってメリットがあります。また、RSUは税制上の利点もあり、権利確定までコストを繰り延べることで、企業のキャッシュフローを管理するのにも役立ちます。この手法はテック業界では標準となっており、エンジニアの総報酬の大部分を占めることもあります。
市場心理は守りに入っています。最も顕著な傾向の一つは、住宅所有に対する願望の世代間格差です。特に二世の移民を背景に持つ、アメリカ生まれの若いテックワーカーは、住宅ローンに縛られることをあまり望んでいないようです。かつて学区や1平方フィートあたりの価格について議論していたのが、今はリモートワーク、地域裁定、そして賃貸の柔軟性について話すようになっています。
「ハウスハッキング（家を購入して部屋を貸し出すこと）について話したところ、まるでギリシャ語を話しているかのように見られました」と、そのエンジニアは言います。「もう、切迫感がないんです。」
ハウスハッキングは、住宅所有者が自分の住居から収入を得る賢い不動産戦略です。物件を購入し、部屋や複数世帯住宅のユニットなどを貸し出すことで、住宅費を大幅に相殺できます。このアプローチは、資産を増やすだけでなく、受動的な収入源にもなります。長期賃貸であろうと、Airbnbのような短期賃貸であろうと、ハウスハッキングは、不動産投資の経験を積みながら、住宅所有をより手頃な価格にする革新的な方法を提供します。若い投資家が市場に参入し、富を築くための一般的な方法ですが、慎重な計画と管理が必要です。
移民のボトルネックが静かな買い手のエクソダスを生み出す
ベイエリアの住宅需要の緩やかな崩壊は、文化的なものだけではありません。構造的な問題もあります。最も深刻な要因の一つは、移民の摩擦です。かつて優秀な外国人留学生をフルタイムの仕事、そして最終的には100万ドルの住宅へと導いたテック業界のパイプラインが詰まっています。
H-1Bビザの取得は非常に競争が激しいことをご存知でしたか？ ビザは需要が非常に高いため抽選制となっており、年間約85,000件しか枠がありません。近年、当選率は16.6%と低いこともあり、申請者にとって非常に困難です。このプロセスは費用がかかり、時間もかかるため、雇用主は申請者を支援し、厳格な規制を遵守する必要があります。総登録件数は最近減少しましたが、個別の受益者数は依然として高く、競争は激しいままです。米国の高度な学位を持つ申請者はわずかに有利ですが、全体として、H-1Bビザを取得するには慎重な計画が必要であり、抽選で選ばれなかった場合は、代替ビザのオプションを検討することがよくあります。
2022年以降、H1Bビザの上限、グリーンカードのPERMの遅延、そして企業のリストラにより、多くの外国人労働者が宙ぶらりんの状態になっています。H1B抽選に外れた人々にとって、アメリカンドリームはすでに終わりました。当選した人々にとっても、グリーンカードのプロセスは何年も続く行列に絡み取られたままです。
H-1Bビザの申請と承認の傾向（2022年度～2025年度）
| 会計年度 | 総登録件数 | 資格のある登録件数 | 選択率 | 承認件数 | 拒否率（継続雇用） |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年度 | 479,953 | 470,342 | 26% | N/A | N/A |
| 2024年度 | 780,884 | 758,994 | 25% | N/A | N/A |
| 2023年度 | N/A | N/A | 27% | N/A | N/A |
| 2022年度 | N/A | N/A | N/A | 442,043 | 2% |
「安定した移民の道がなければ、定住しません。買いません」と、GoogleとMetaで複数の案件が停滞している事情に詳しいある弁護士は言います。「適格な買い手の大部分にとって、完全にフリーズ状態です。」
数字がそれを裏付けています。Metaは多くのH1B従業員のグリーンカード申請手続きを停止したと報じられています。Googleでは、PERM申請の遅延が静かなパニックを引き起こしています。これらは一例ではなく、かつては信頼できる高収入の新規購入者の流入を代表するものです。
PERM労働許可プロセスは、米国の雇用主が外国人労働者を永続的に雇用しようとする場合に不可欠なステップであることをご存知でしたか？ 労働省が管理するこのプロセスは、外国人労働者の雇用が米国人労働者の賃金や労働条件に悪影響を与えないようにします。雇用主は、資格のある米国人労働者がその仕事に就いていないことを証明するために、徹底的な採用活動を行い、一般的な賃金決定を取得し、詳細な文書とともにフォーム9089を提出する必要があります。提出後、申請書は審査を受け、数ヶ月かかることがあります。このプロセスは、多くの雇用ベースのグリーンカード申請、特にEB-2およびEB-3ビザカテゴリーにとって不可欠であり、米国への永住権を求める外国人労働者の移民経路の重要な部分となっています。
かつては金だったストックオプションは、今は蜃気楼
住宅購入を躊躇させる要因として、かつて積極的な購入を後押しした報酬体系の崩壊があります。
2019年から2021年の間、株価に基づく報酬は、高騰する評価額、活況なIPO市場、そしてスタートアップとFAANG大手間の椅子取りゲームによって爆発的に増加しました。18ヶ月ごとに転職する人は、30〜50％の報酬アップを期待できました。住宅も同様に、200万ドルの最初の住宅は、新たに権利確定された株式を資金源とする頭金で購入されることがよくありました。
米国のIPO市場の動向（2019年～2025年（年初来））
| 年 | IPOの数 | 調達額（米ドル） |
|---|---|---|
| 2019 | 232 | 623億ドル |
| 2020 | 480 | 1,741億ドル |
| 2021 | 1,035 | 3,013億ドル |
| 2022 | 181 | 181億ドル |
| 2023 | 154 | 227億ドル |
| 2024 | 225 | データなし |
| 2025 (年初来) | 68 | 69億ドル |
しかし、そのようなジャンプを可能にした生態系は崩れつつあります。IPOは細々としか行われていません。RSUパッケージは横ばいです。大手テック企業は、法外なオファーを提示するよりも、「人員の最適化」を好むようになりました。
「誰もが2025年がカムバックの年になると期待していました」と、あるクラウドインフラストラクチャースタートアップのベテラン採用担当者は言います。「代わりに、私たちはまだ脂肪を落としているところです。エンジニアは新しい仕事を探すどころか、自分の仕事を必死に守っています。しかも、AIがすぐにソフトウェアエンジニアに取って代わるだろうと確信しています。仕事がインドや東ヨーロッパに移されていることも忘れてはいけません。」
住宅市場にとって、この変化は深刻です。かつて熱狂的な入札合戦を支えた購買力はもはや再生していません。そして、パンデミック時代の株式パッケージが権利確定の忘却の淵に消えていくにつれて、買い手の波が静かに市場から退出しています。
見えない天井：高金利、低いリスク選好度
このような人口動態と心理的な冷え込みに加えて、容赦のないマクロ環境があります。
2025年3月現在、30年固定住宅ローン金利は6.67％前後で推移しており、多くの住宅所有者がパンデミック時の好況期に固定した金利の2倍以上です。2021〜2022年に発行された変動金利住宅ローン（ARM）がリセットされ始めており、一部のレバレッジの効いた世帯を不快な状況に追い込んでいます。
表：米国の30年固定住宅ローン金利の過去の推移（2015年～2025年）
| 年 | 年間平均金利（％） | 注目すべき傾向 |
|---|---|---|
| 2015 | 3.85 | 全般的な低下の始まり |
| 2016 | 3.65 | 低下継続 |
| 2017 | 3.99 | わずかな増加 |
| 2018 | 4.54 | 低下が再開する前のピーク |
| 2019 | 3.94 | 低下が再開 |
| 2020 | 3.10 | 急激な低下（COVID-19の影響） |
| 2021 | 2.96 | 史上最低 |
| 2022 | 5.34 | 急激な増加が始まる |
| 2023 | 6.81 | 増加継続 |
| 2024 | 6.72 | わずかな緩和 |
| 2025 | 6.67 | 現在の金利（2025年3月20日現在） |
ロックイン効果により、膠着状態が生じています。3％以下の金利で固定している住宅所有者は売却を拒否し、一方、新しい買い手は控えめなタウンホームに月10,000ドルの支払いをためらっています。その結果、行き詰まりが生じています。
「今買うのは、非合理的か、自分の仕事に非常に自信がある人でなければ無理でしょう」と、現在マウンテンビューで賃貸しているあるテックワーカーは言います。「誰も落ちるナイフを掴みたくありません。」
しかし、その「ナイフ」はそれほど落ちないかもしれません。需要が弱まっているにもかかわらず、逼迫した在庫が強力な緩衝材として機能しています。数十年にわたる建設不足、地理的な制約、そしてプロポジション13の税制上のインセンティブが、供給を阻害し続けています。
カリフォルニア州のプロポジション13は、1978年に可決され、州の固定資産税に革命をもたらしたことをご存知でしたか？ この画期的な改正は、固定資産税を評価額の1％に制限し、所有権の変更や新しい建設がない限り、年間の増加を2％に制限しています。これは、住宅所有者が所有期間が長ければ長いほど税金が安くなることを意味し、退職者を保護していると賞賛される一方、住宅の回転率を低下させ、地方自治体の歳入に影響を与えていると批判されています。プロポジション13はまた、州税の増税と地方の特別税には3分の2の多数決を必要とするため、カリフォルニア州の財政状況において強力な力となっています。その論争にもかかわらず、住宅市場から学校への資金提供まで、あらゆるものに影響を与え、カリフォルニア州の税制政策の基礎となっています。
崩壊という幻想、セグメンテーションという現実
広範な不安にもかかわらず、Zillowなどの情報源からのデータは、2025年のベイエリアの住宅価格は小幅な下落にとどまると予測しています。下落幅は地域によって異なり、0.2％から1.8％の間です。対照的に、カリフォルニア不動産協会は州全体で4.6％の上昇を予測しています。
この一見矛盾する予測は、セグメンテーションによって解消されます。ベイエリアは、地理的、経済的、そして人口統計学的に二分化しつつあります。
- エントリーレベルの住宅（150万ドル～250万ドル）、特に中心部から離れた場所にあるタウンホームやコンドミニアムは、圧力を受けています。これは、雇用の不安定、ビザの問題、そして金利への感受性が衝突する場所です。
- 対照的に、パロアルト、ロスアルトス、そしてノエバレーにある高級住宅は、依然として底堅いです。これらは現金で購入されることが増えており、多くの場合、テック業界のベテランや新たに生まれたAIの勝者によって購入されています。
「市場は崩壊していません」と、メンローパークのベテランエージェントは言います。「ただ再分配されているだけです。簡単な買い手はいなくなりました。真剣な買い手はまだここにいます。」
次に来るもの：再調整、破滅ではない
2008年以降の危機が強制的な売却と銀行主導の差し押さえによって定義されたとしたら、今日の減速は躊躇と幻滅によって引き起こされています。まだ誰もパニックを起こしていません。しかし、誰も祝っていません。
静かな再調整が進んでいます。
- 買い手にとって、これはより大きな影響力を行使できる時期ですが、手頃な価格にはなっていません。入札合戦は収まりましたが、依然として価格の高さに驚かされます。
- 売り手は、期待を抑える必要があります。隣人が2021年に得た220万ドルは、もはや現実的ではないかもしれません。
- 投資家にとって、戦略は値上がり益から利回り、そして長期的な存続可能性へと移行しています。投機的な熱狂によって長年歪められていたレントプライスレシオは、合理的な水準に戻りつつあります。
より大きなメッセージは、文化的なものかもしれません。お金、野心、イノベーションのスピードによって長い間定義されてきたベイエリアは、減速しています。住宅所有がマイルストーンであると同時に儲かる手段であるという考え方は、より穏やかな倫理観に取って代わられつつあります。
「これはアジアの大都市を思い出させます」と、会話を始めたベテランエンジニアは言います。「ある日、ピークは過ぎたと気づくんです。そして、それに適応するんです。」
レガシーと流動性の間で
ベイエリアはフェニックスではありません。深センでもありません。富、制約、そして神話が奇妙に混ざり合った、独自の住宅有機体です。崩壊することはありません。しかし、ゆっくりと、静かに、そして確実に変化しています。
サンフランシスコのパノラマビュー。(extranomical.com)
テック業界の世代は、かつて構造的で自己強化的であると考えられていた富が、今や偶発的なものであることを発見しています。政策によって。金利によって。運によって。
彼らにとって、家はもはやトロフィーではなく、疑問符です。そして、その疑問に急いで答えようとする人は少なくなっています。